MONARC Properties susține reglementarea pieței dezvoltatorilor și recomandă tratarea cauzelor, nu doar a efectelor.

Compania de dezvoltare imobiliară MONARC Properties a luat act de proiectul de lege privind protecția avansurilor achitate de cumpărători, promovat în urma dificultăților înregistrate în activitatea unui dezvoltator.

Astfel, considerăm că este necesar să înțelegem nu numai ce s-a întâmplat în cazul insolvenței unui dezvoltator, ci mai ales să înțelegem cauzele care au condus la o astfel de situație, ceea ce a expus la risc atât promitenții-cumpărători, cât și partenerii de afaceri, finanțatorii și salariații implicați în proiect.

Principalele cauze care au afectat dezvoltatorii țin mai puțin de activitatea managementului companiei. Șocurile înregistrate în costuri, începând cu primăvara anului 2021, și șocul cel al scăderii cererii solvabile și calificate, ca urmare a creșterii inflației, previziunilor macroeconomice pesimiste și culminând cu situația geopolitică din Ucraina, începând cu luna februarie, 2022. Fără aceste probleme, probabil că nu ar fi existat inițiativa legislativă, iar cumpărătorii ar fi fost neprotejați, în fața legii.

Credem că soluția completă pentru protecția tuturor actorilor pe piața dezvoltărilor imobiliare – beneficiari (cumpărători), dezvoltatori, constructori, finanțatori, angajați, asiguratori – se regăsește în diminuarea riscului de afaceri.

Un transfer de risc către asiguratori va pune presiune pe acest segment de servicii, iar un risc sistemic – ce va afecta generalizat piața dezvoltatorilor – va transfera practic efectele negative din insolvențele sectorul dezvoltatorilor, în cel al asigurătorilor. In plus, costurile de asigurare vor fi transferat in preturile de vanzare, fiind acoperite tot de cumparatori.

MONARC Properties susține atât asigurarea avansurilor achitate de cumpărători, cât și administrarea reglementată a acestor avansuri, astfel încât acestea să fie alocate doar pentru realizarea proiectului respectiv. Similar cu prevederile de pe piața de capital, segregarea fondurilor clienților de cele ale companiei este o condiție fundamental necesară pentru a proteja interesele cumpărătorilor. Însă, în opinia noastră, această condiție nu este și suficientă.

Conform noului proiect legislativ, dezvoltatorii imobiliari nu vor putea solicita un avans mai mare de 10% din prețul total al imobilului decât dacă aceștia au încheiat o poliță de asigurare care să protejeze investiția. În acest caz, avansul poate ajunge până la 40%. Sumele plătite cu titlu de avans vor fi administrate într-un cont special, dedicat proiectului respectiv, pentru a asigura alocarea fondurilor exclusiv în vederea finalizării construcției.

Pentru a diminua riscurile pe această piață, pentru a păstra un echilibru între toți actorii implicați, pentru a reduce semnificativ insolvențele sau livrările întârziate de pe această piață, un proiect imobiliar trebuie să aibă capacitatea de a fi flexibil, de a face față volatilității pieței, atât pe zona de costuri, cât și pe zona de venituri. Doar un proiect flexibil, robust financiar, poate absorbi șocurile. Iar această flexibilitate vine din relația dintre prețul de vânzare și costuri de construire. Proiectele care au prețuri fixe, necorelate cu evoluția costurilor de construire, au șanse reduse de a fi finalizate în timp și la calitatea promisă cumpărătorilor.

Practica prețurilor indexabile, corelate cu evoluția costurilor de construire, asigură echilibrul pe piața dezvoltărilor imobiliare. Cumpărătorii într-un proiect în care prețurile sunt fixe își asumă un risc semnificativ în achiziția lor. Presupunerea că dezvoltatorul va aduce finanțare suplimentară în proiect, pentru a face față șocurilor de cost, s-a dovedit a fi falsă pentru cele mai multe cazuri, luând prin surprindere inclusiv pe finanțatori, mai ales prin prisma normelor bancare ce nu sunt adaptate corespunzator pentru situatiile de criza.

De aceea, considerăm că inițiativele de reglementare a pieței, deși lăudabile și absolut necesare, trebuie să se bazeze și pe experiența mediului de afaceri, a tuturor actorilor implicați. Considerăm că, prin dialog, se poate evita dezechilibrarea ofertei pe această piață, ceea ce ar conduce la creșterea semnificativă a prețurilor, în dezavantajul cumpărătorilor, în special a familiilor tinere ce își doresc o locuință.